CONDOMÍNIO FLAT SERVICE TERRAS DE SÃO JOSÉ – GUARUJÁ

CONVENÇÃO 

Capítulo I – Do Objeto

Artigo 1º:    O “Flat Service Terras de São José - Guarujá” regular-se-á pelas disposições da Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e, especialmente, pela presente Convenção de Condomínio.

Artigo 2º:   Os edifícios são constituídos de partes inalienáveis, indivisíveis, de propriedade de todos os condôminos, e de partes correspondentes às unidades autônomas e que pertecem individual e exclusivamente aos respectivos proprietários.

Artigo 3º:     DAS PARTES E COISAS DE PROPRIEDADE COMUM:

São partes de propriedades comum ou do Condomínio, todas aquelas definidas no artigo 3º da lei nº 4591/64, tidas e havidas como coisas inalienáveis, indivisíveis, acessórias e indissoluvelmente ligadas às demaispartes dos edifícios, as quais por sua natureza ou destino são de uso comum a todos os condôminos, e muito especialmente as seguintes:

O terreno, o solo, as fundações, alicerces, colunas, vigas e pisos de concreto armado que formam a estrutura dos prédios, sistema viário, praças e jardins, quadras esportivas, piscinas, estacionamentos coletivos para autos, muros e portões, as paredes externas e as divisórias entre ass unidades autônomas e as parte comuns, os ornamentos das fachadas, os “halls” e dos pavimentos, os coletores de lixo e depósito, os medidores, as bombas de recalque, as caixas de água, os encanamentos troncos de eletricidade e de telefone, os condutores de água pluviais, as áreas comuns edificadas consistentes na portaria, que contém área construída de 151,64m, obedecendo ao projeto específico, com acesso e vedação, além da acomodação para o porteiro, recepção, sanitário e almoxarifado, na administração e central de serviços que contém lavanderia, rouparia central, cozinha, refeitório, vestiário, almoxarifado e recepção, com área de 526,71m, e na lanchonete com área de 380,16m que contém bar, lanchonete em si, vestiários feminino e masculino e terreno bem como quaisquer benfeitorias ou partes dos edifícios que por sua própria finalidade ou natureza, destinem-se ao uso comum de todos os condôminos.

 Artigo 4º:_  São partes da propriedade exclusiva dos condôminos dos edifícios aquelas descritas no artigo 2º desta convenção, segunda parte, e assim consideradas como áreas autônomas pertencentes individual e exclusivamente aos seus proprietários, segundo discriminação do projeto edificado.

 § 1º - Os apartamentos destinam-se exclusivamente à moradia, devendo ser rigorosamente                 observada essa destinação, vedada para qualquer outra finalidade.

 § 2º - Cada titular de unidade autônoma, terá o direito de usar e usufruir as utilidades próprias das coisas de propriedade e uso comum, desde que não prejudiquem igual direito dos demais condôminos, nem as condições materiais e a boa ordem dos edifícios e do Condomínio, como um todo, sendo que as áreas de uso comum deverão estar sempre livres e desimpididas, não se podendo nelas depositar coisa alguma, ainda que momentaneamente, sendo que quaisquer objetos aí encontrados serão imediatamente removidos por ordem do síndico e só entregues ao respectivo dono, depois de pagas por este as despesas com remoção.

 § 3º - Os estacionamentos de automóveis, destinam-se exclusivamente para automóveis de passageiros, peruas ou utilitários de propriedade dos condôminos ou de seus inquilinos, sendo vedado o uso para qualquer outra finalidade.

 § 4º - As partes de uso comum destinam-se às finalidades que lhes serão específicas, sendo vedado o seu uso expressamente, para quaisquer outras.

Artigo 5º:        SÃO DIREITOS DOS CONDÔMIOS:

A-    usar, gozar e dispor da respectiva unidade de acordo com o destino, desde que não infrinjam as normas legais e as contidas nesta Convenção e seu Regulamento Interno e dos Estacionamentos;

B-    usar, gozar das partes comuns do edifício, desde que não impeçam idêntico uso ou gozo por parte dos condôminos, com as mesmas restrições da alínea anterior;

C-    usar e gozar das demais partes comuns do Condomínio, nos termos desta Convenção e do Regulamento Interno;

D-    examinar a qualquer tempo, os livros e arquivos da Administração;

E-    comparecer às Assembléias e nelas discutir, votar e ser votado, respeitando as normas específicas.

Artigo 6º:    È  DEFESO À QUALQUER CONDÔMINO:

A-    alterar a forma externa da fachada;

B-    decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

C-    destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou  usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

D-    embaraçar o uso das partes comuns;

E-  efetuar reformas internas no apartamento, que resultem em demolição, ainda que parcial, de paredes, afetando a segurança do   edifício;

F-    as reformas previstas no item anterior deverão ser previamente submetidas à apreciação do síndico;

§ 1º - O condômino que violar as disposições legais, bem como as contidas na presente Convenção e no Regulamento Interno (além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se de ato praticado ou ainda  reparar os danos que causar), ficará sujeito a multa de 1 (um) até 10 (dez) vezes o valor do salário mínimo em vigor na região.

§ 2º - A multa será imposta e cobrada pelo síndico, juntamente com a contribuição de vencimento imediatamente posterior, facultado ao interessado recorrer para a Assembléia Geral.

§ 3º - A imposição da multa será comunicada por escrito ao infrator, não tendo efeito suspensivo recurso eventualmente interposto.

§ 4º - O pagamento da multa não exime o infrator de sua responsabilidade civil pelos danos causados.

§ 5º - O condômino responderá perante o condomínio, pelos atos praticados pelos ocupantes de sua unidade autônoma, seja a que título for.

Artigo 7º:      DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO:

                               CONSTITUEM DESPESAS CONDOMINIAIS:

A-    os prêmios de seguro dos edifícios;

B-    os prêmios de seguro das áreas comuns edificadas;

C-    os tributos incidentes sobre as partes comuns;

D-    as despesas derivadas do consumo de luz, força, água, esgoto e de telefone das partes comuns;

E-    remuneração do síndico e da administração e dos demais  empregados do condomínio, bem como respectivos encargos  trabalhistas;

F-   as despesas de conservação, limpeza, reparação e manutenção dos edifícios de uso comum, das áreas comuns e vias de acesso e estacionamento, bem como dos equipamentos e instalações de uso comum;

G-    outras aprovadas pela Assembléia Geral Ordinária ou Extraordinária.

§ 1º - Os condôminos de cada conjunto arcarão com as despesas de reparação e manutenção dos edifícios componentes do conjunto, bem como de eventuais obras ou melhoramentos que introduzam nas áreas comuns, inclusive nos estacionamentos, desde que autorizados por Assembléia Geral.

§ 2º - O exercício financeiro será de  12 (doze) meses, incumbindo ao síndico preparar o orçamento para o exercício estimando a despesa e fixando a receita do condomínio, a fim de serem objetos de deliberação da Assembléia Geral Ordinária.

§ 3º - A previsão poderá ser reajustada por Assembléia Geral Extraordinária se julgada insuficientemente para cobrir as despesas do condomínio.

§ 4º - A receita do condomínio será constituída pelas contribuições dos condôminos aprovadas pela Assembléia Geral Ordinária e arrecadadas pelo modo previsto nesta Convenção.

Artigo 8º: Apenas os condôminos dos apartamentos já concluídos, que permitem, portanto, a sua habitação, concorrerão para o custeio das despesas condominiais, quer no todo do empreendimento, quer no seu respectivo conjunto, recolhendo a cota parte que lhes couber mediante rateio proporcional às frações ideais no terreno.

§ 1º - A cota condominial de cada condômino, será parcelada em quatro contribuições trimestrais, vencíveis até o dia 15 (quinze) dos primeiros meses de cada trimestre, de acordo com a previsão orçamentária.

§ 2º - Na falta ou impossibilidade de ser cobrado do 1º trimestre, de acordo com a previsão orçamentária do exercício, esta deverá ser cobrada na base do último trimestre pago no ano anterior, com um acréscimo correspondente à variação das ORTNs, no período, sendo compensada na previsão orçamentária do exercício.

§ 3º - As despesas extraordinárias serão igualmente rateadas entre os condôminos, dentro do prazo fixado pela Assembléia que as autorizar.

§ 4º - As contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas no respectivo vencimento, serão acrescidas de multas de 20% (vinte por cento), juros moratórios à taxa de 1%(hum por cento) ao mês, sem prejuízo de sua cobrança judicial, através da ação própria, custas e honorários advocatícios.

§ 5º - Se, entre o vencimento da contribuição e a data de seu pagamento, mediar período igual ou superior a 6 (seis) meses, o valor da contribuição será corrigido segundo os índices de correção monetária aplicáveis, as Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional, calculando-se os juros e multas sobre o valor corrigido.

Artigo 9º:      DO FUNDO DE RESERVA:
Para o atendimento de despesas extraordinárias, será instituído um FUNDO DE RESERVA, cujo percentual a incidir sobre o orçamento, será estipulado pela Assembléia.

Artigo 10º:
Com o produto das contribuições previstas nesta Convenção, serão custeadas as despesas e os honorários advocatícios necessários à cobrança das contribuições vencidas e não pagas.

Artigo 11º:      DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO:
À administração do Condomínio ‘’Flat Service Terras de São José Guarujá’’ caberá um Síndico, Condômino ou pessoa jurídica especializada no ramo, eleito bienalmente, pela Assembléia Geral Ordinária, podendo ser reeleito.

§ ÚNICO: - No caso síndico eleito ser um condômino, este poderá delegar as funções administrativas à pessoa jurídica de sua confiança.

Artigo 12º:      COMPETE AO SÍNDICO, ALÉM DAS ATRIBUIÇÕES LEGAIS:

A - representar ativa e passivamente o condomínio em juízo ou fora dele, praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns, nos limites da lei, da Convenção e do Regulamento Interno;

B - exercer os atos de gestão do Condomínio, no que concerne a segurança e moralidade dos prédios e a boa conduta e execução dos serviços de utilidade comum;

C - admitir e demitir empregados, fixar seus salários, bem como transigir em matéria de indenização trabalhista;

D - ordenar e realização das obras e serviços necessários ao bom funcionamento do Condomínio;

E - cumprir e fazer cumprir es Convenção e o Regulamento Interno, executando e fazendo executar as deliberações das Assembléias dos condôminos;

F - arrecadar as contribuições devidas pelos condôminos e dar-lhe  aplicações necessárias ao bom funcionamento do condomínio;

G - efetuar e manter a escrituração contábil do Condomínio;

H - contratar os seguros contra fogo e de responsabilidade civil necessários;

I - prestar contas de sua gestão à Assembléia Geral Ordinária e apresentar orçamento para o exercício seguinte;

J - recolher aos cofres públicos, pontualmente, todos os tributos que incidem sobre o condomínio, e que sejam de sua responsabilidade.

K – convocar a Assembléia Geral;

L – autorizar ou não reformas referidas no art. 6º, letras ‘’E’’ e ‘’F’’.

Artigo13º: O síndico perceberá mensalmente a remuneração que lhe for fixada pela Assembléia Geral.

Artigo14º: O síndico poderá ser destituído pelos votos dos condôminos que representem 2/3 (dois terços) das frações ideais, em Assembléia Geral para esse fim especialmente convocada, respeitando, contudo, o disposto no art. 32 das Disposições Gerais e Transitórias.

§ ÚNICO: - No caso de destituição, far-se-á acerto de contas entre o condomínio e a pessoa que exercer as funções administrativas, pagando o condomínio no prazo de 30 (trinta) dias da destituição, as importâncias porventura devidas, ou recebendo no prazo de 10 (dez) dias, as importâncias que por balanço existirem a seu favor.

Artigo 15º: Não poderá ser eleito para o cargo de síndico, o condomínio que estiver em atraso com suas contribuições condominiais, ou houver sido cobrado judicialmente por contribuições não pagas nas épocas devidas.

Artigo 16º: Juntamente com o síndico, a Assembléia Geral elegerá um sub-síndico, que o substituirá em suas faltas e impedimentos.

§ ÚNICO: Ocorrendo vaga, o síndico convocará Assembléia para eleição de outro síndico, que exercerá o cargo por prazo de dois anos.

Artigo 17º:      DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS:

A Assembléia Geral é a reunião dos condôminos, convocada e instalada na forma da lei e desta Convenção, a fim de deliberar sobre matéria de interesse do condomínio.

Artigo 18º: A Assembléia Geral será convocada por carta protocolada ou registrada e entregue aos condôminos no endereço que para este fim fornecerem ou, à falta, na unidade autônoma de que são proprietários ou compromissários compradores, devendo mediar pelo menos, oito dias, entre a data da convocação e a realização da Assembléia.

§ ÚNICO: Da Convocação deverá constar obrigatoriamente:

        a- o local, dia e hora da reunião;
        b- a ordem do dia e o quorum para a respectiva votação.

Artigo 19º: - A Assembléia Geral Ordinária, reunir-se-á anualmente na forma da Lei, e, a Extraordinária sempre que convocada pelo síndico ou condôminos que representem ¼ no mínimo do condomínio, sempre que assim o exigirem os interesses condominiais.

§ ÚNICO: - Sendo convocada a Assembléia por condôminos, ao síndico será da ciência, observado o prazo estabelecido no artigo 18º retro.

Artigo 20º: Ressalvadas as exceções previstas em lei e nesta Convenção, a Assembléia instalar-se-á em primeira convocação, com a presença de condôminos que representem 50% do condomínio e, em segunda convocação, 30 minutos depois com qualquer número de condôminos.

Artigo 21º: Nas deliberações da Assembléia Geral, cada condômino terá direito a tantos votos quantos forem as unidades autônomas que lhes pertençam, não podendo participar e votar aquele que não estiver em dia com suas obrigações condominiais, entre as quais as contribuições.

§ ÚNICO: As deliberações serão tomadas pelo voto da maioria absoluta do Plenário, ou seja, dos condôminos presentes, exigindo-se o voto de no mínimo 2/3 (dois terços) do total das frações ideais para deliberação sobre:

          a- alteração da Convenção e do Regulamento Interno;
          b- destituição do síndico.

Artigo 22º: A Assembléia Geral será presidida por um condômino eleito pelos presentes, o qual escolherá o secretário, sendo vedado ao síndico presidir os trabalhos.

Artigo 23º:      COMPETE À ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA:

A- deliberar sobre as contas do condomínio;
B- discutir e votar o orçamento para exercício financeiro compreendendo os de conservação, manutenção e obras do condomínio;
C- eleger o Conselho Consultivo, o síndico e o sub-síndico;
D- fixar FUNDOS DE RESERVA;
E- votar as demais matérias constantes da ordem do dia;
F- assuntos gerais de interesse do condomínio;
G- os condôminos poderão aprovar, igualmente, orçamento suplementar par os respectivos conjuntos.

Artigo 24º: COMPETE À ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA:

A- destituir o síndico a qualquer tempo, independentemente de justificação e eleger seu substituto;
B- deliberar sobre a matéria de interesse do condomínio;
C- deliberar sobre propostas formuladas por qualquer condômino;
D- apreciar as demais matérias constantes da ordem do dia.

Artigo 25º: Os condôminos poderão fazer-se representar na Assembléia Geral, através de procuradores, devidamente munidos do documento legal exigível.

Artigo 26º: As deliberações da Assembléia Geral, constarão em ata lavrada em livro próprio e, nos 10 (dez) dias subseqüentes à coleta da assinatura do presidente e secretário, o síndico enviará cópias a todos os condôminos, por carta protocolada ou registrada.

Artigo 27º: CONSELHO CONSULTIVO:
O Conselho Consultivo será composto por no mínimo três e no máximo cinco membros efetivos, todos condôminos, eleitos por um biênio, pela mesma Assembléia Geral Ordinária que eleger o síndico, por maioria de votos ou aclamação, permitida a reeleição.

§ ÚNICO: Cada Conjunto terá, pelo menos, 1 (um) representante no Conselho Consultivo.

Artigo 28º: AO CONSELHO CONSULTIVO, ALÉM DAS ATRIBUIÇÕES  PREVISTAS EM LEI, COMPETE:

A - fixar o valor das multas previstas nesta Convenção e no Regulamento Interno;
B -   examinar as contas do condomínio;
C -   emitir parecer sobre as prestações de contas do síndico;
D -   emitir parecer sobre os assuntos condominiais quando a tanto solicitado pelo síndico ou por qualquer condômino interessado;
E -  emitir parecer sobre previsão orçamentária apresentada pelo síndico para o exercício financeiro seguinte;
F - representar os interesses dos Condôminos do Conjunto respectivo, perante o síndico.

§ ÚNICO: Até 48 (quarenta e oito) horas antes da Assembléia Geral Ordinária, independentemente de qualquer convocação especial, o Conselho deverá obrigatoriamente emitir parecer sobre a prestação de contas e a previsão orçamentária.O silêncio corresponderá a parecer favorável.

Artigo 29º: Não poderão ser eleitos para o Conselho Consultivo os Condôminos que não poderiam ser eleitos síndicos, na forma do artigo 15º.

Artigo 30º: Os membros do Conselho Consultivo não serão remunerados.

Artigo 31º: DAS DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS
A solução dos casos omissos caberá ao Conselho Consultivo “adreferendum” da Assembléia Geral, mediante a aplicação do dispositivo da lei nº 4591, de 16 de dezembro de 1964.

Artigo 32º: A Administração do Condomínio para o primeiro biênio poderá ser nomeada pela instituinte, com os direitos e obrigações previstas em disposições específicas deste Instrumento.

Artigo 33º: Os membros do Conselho Consultivo para a primeira gestão, serão eleitos pela primeira Assembléia Geral a ser realizada, cujo mandato coincidirá com o do síndico.

Artigo 34º: A instituinte se reserva o direito de promover as alterações que se fizerem necessárias na parte ainda não executada do Projeto de Incorporação, podendo, também remanejar áreas comuns, ficando constituída como mandatária pelos condôminos, para assim proceder, desde que tais modificações não alterem suas frações ideais de terreno.

Artigo 35º: A instituidora demarcou, no projeto e dentro do terreno destinado à incorporação, uma área com 2.195,00 mts, que representa 0,8926% do total, com frente para a rua 22, perfeitamente individualizada na planta genérica de implantação, à direita da portaria de entrada, onde construirá, oportunamente, às suas expensas, para livre exploração, lojas e restaurante, segundo consta do memorial.

Artigo 36º: Os futuros proprietários dessas unidades, lojas e restaurantes, não integrarão, de fato, o condomínio residencial, não podendo utilizar as áreas comuns constantes do terreno, como áreas esportivas, piscinas, estacionamento, não tendo a ela, acesso, e não participando, igualmente, das despesas condominiais respectivas.

Artigo 37º: Os proprietários ou ocupantes, a qualquer título, dessas áreas constantes do restaurante e das lojas apenas participarão do rateio quanto às despesas condominiais referentes a essa edificação, na proporção da área construída e adquirida.

Artigo 38º: Até a implantação total do empreendimento a instituinte ou sucessora terão ampla liberdade para a execução de obras, quer quanto à movimentação de pessoas e materiais, quer quanto à própria edificação.

Artigo 39º: DA ELEIÇÃO DO FÔRO:
Para qualquer questão relacionada com a presente Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio, será competente o Fôro da situação do imóvel, com renúncia expressa de qualquer outro por mais privilegiado que seja e que por direito lhes caber.

Artigo 40º: DO REGISTRO:
Fica o Sr, Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Guarujá, deste Estado, autorizado a proceder todas as averbações, registros, enfim tudo o que necessário for para a completa regularização do presente instrumento.

 

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